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　　强大的招商队伍可以结合一级开发收益模式为项目创造收。例如华夏幸福(600340,股吧)与地方的产业招商收益分成模式，可以为一级开发创造极大的利润来源。而产业运营团队，则可以为二级“联动”增加法器，比如设定一些针对性的产业自持经营的条款对于排他具有极大的杀伤力。

　　（4）二级开发团队

　　既然是做一二级联动，常规的二级开发团队自然不可或缺。另一个重要意义在于一支优秀的二级开发团队可以用最快的二级开发现金流来回补后续地块的一级开发自有资金，从而实现整个项目一二级联动模式的良性运转。NO.2一级开发怎么做

　　1.一级开发流程

　　一级开发流程非常复杂，本文不展开罗列。

　　2.一级开发融资

　　前面讲了一级开发融资必须考虑长周期的钱怎么找？ 企业自身的融资模式大家各有招数，在此不展开论述。就围绕项目本身而言，建议将项目纳入各项重点（国家实时政策鼓励方向、地方重点扶持政策、金融机构单设的特殊项目基金等等）。

　　比如在PPP风口的年头，尝试将项目一级开发纳入地方PPP重点项目，甚至申报国家级重点项目。这样，整个一级周期不断可以拿到国开行、农发行等长周期的低息资金，甚至可以申请到各级发改委的专项补贴资金。

　　再比如，结合一级开发的大市政工程，纳入基础设施建设重点项目进行专项融资。当然，还有借助时下最红的生态开发原则，将项目一级结合生态政治，获取专项资金支持。

　　虽然融资因城市、因项目而异，但如何找到融资突破口这个关键是一致的。建议除了规土委和金融机构，多跟地方的财政、发改深入聊聊天。NO.3一级开发收益模式

　　1.固定收益

　　固定收益比较简单，一般土地一级开发企业做为实施主体政府会给予一级开发项目总成本的8%—15%的开发收益。固定收益是可以直接做进土地挂牌成本中，直接返还一级开发企业的。

　　2.土地溢价分成

　　土地溢价分成是传统做一级的企业最想吃的蛋糕，因为房地产最挣钱的就是土地增值，或者说房地产溢价的本质就是土地溢价。所以，一般跟政府洽谈参与一级开发都希望谈定土地出让后的溢价分成。

　　由于受到法律法规的限制，溢价分成往往只能停留在战略合作协议之中。如何破题是能否达成溢价分成初衷的关键。

　　怎么破题？大概有这样几个方向：

　　（1）补充协议约定财政专项补贴；

　　（2）补充协议约定整体项目多个可操作环节中的税筹优惠和返还政策；

　　（3）做大项目成本；

　　（4）务必保留一众协议，以上都走不通的时候将来可通过司法诉讼的终极路径。

　　3.招商奖励

　　通过一级开发整体规划，在产业园区方面参照华夏模式进展招商引资。一方面做熟区域配套，带进人流，为后续开发地块增值服务；另一方面可与政府约定招商将来机制创造额外收益。NO.4二级拿地策略

　　一二级联动主要目标是二级如何低价摘牌，说白了做一级的目的不是为了一级收益（大多数项目一级阶段不亏就是好活了），是锁定二级拿地。而一二级联动中“联动”的本质就是二级如何锁定能拿下来。如何顺利实现二级底价摘牌，达到一二级联动的最终目标？忠叔提供以下几种思路，看看最终如何实现一二级联动。

　　1.做大成本

　　做大成本的方式是难度最大的，当然效果最佳。既能体现收益前置，又能实现排他参与（成本高意味着起拍价高）。