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　　此方式的难度大在几个方面：（1）政府的征地、拆迁补偿都有区域指导标准，这个很难突破，成本加到哪里去是一个难点；（2）一级开发做完后需要经过政府审计确认最终成本，不是想怎么做账就能怎么做账；（3）做大成本意味着一级阶段政府需给你更多的8%-15%收益，存在政企收益争议。

　　效果最佳体现在以下方面：（1）收益直接增加；（2）二级拿地成本增加（实际是左兜进右兜），直接优化二级开发税筹。

　　怎么做？

　　结合地方的政策各自发挥，忠叔能想到的是基础设施建设和三通一平上面，与政府协商之下做大的机会更多一些。而且这方面的真实投入，也为后续二级开发土地增值带来直接效果。

　　2.排他条款

　　这个比较简单，但效果也直接。具体排他条款设置方式需要结合公司实际（比如世界排名、产业运营规模、地方纳税总额等等）。问题在于按照法规容易落人口舌。

　　3.化整为零

　　将整体规划的一宗地块分割成零星地块分批次出让。

　　这种方式合法合规。比如将一块方正的地块切分两个把角区域（很难排方案）出让，锁定摘牌之后，再出让中间部分。后续地块看着漂亮，但因为没有合适的出入口和沿街面，一般企业不会轻易进来了。

　　4.化零为整

　　将规划各个不同类型的用地合并成一宗供应。具体方式例如：

　　（1）产业、配套与商住一体，通过规划前置对接好战略合作的产业方一同拿地；

　　（2）大规模供地、与政府约定地价缴纳与一级返还挂钩，一笔钱当三笔花。

　　5.留口协商

　　供地时个别特殊事项拿地方需与一级开发商协商。留一些很可能导致高成本的内容：比如市政接口、比如高压线入地方案、比如回迁设定等等。让其他企业感受到不知水深的压力，从而退却。

　　6.先优后次

　　新城区域一二级联动，最简单的模式就是按照提前自我规划的方案，将未来优质区域的地块先整理出让。竞争者的预期没有上来之前，提前摘到未来的价值高低。后面地块退出后，竞争越激烈你反而越收益。NO.5一二级联动的SWOT分析

　　看透一二级联动的风险与机会才能寻找最适合自己企业的区域和模式参与其中。

　　1.优势：

　　一是提前锁定项目，低价拿地的一大法门；

　　二是提前介入政府对接，为二级开发打开便利之门；

　　三是主动参与规划，可以量身定制优势产品；

　　2.劣势：

　　前期资金使用量高、自有资金使用周期长；

　　征地拆迁不可控因素大；

　　新城开发的市场成熟度不足。

　　3.机会：

　　有机会挣到房地产行业中最大的一桶金——土地溢价；

　　抢占区域市场规模，建立良好政企关系。

　　4.风险：

　　政府信用、换届影响（选择进入城市很重要）；

　　资金断裂（最大也是最常见的风险）；

　　用地指标（农转用、建设用地指标）；

　　环保（绿水青山就是金山银山之后，特别要注意一级开发区域的生态保护风险）。延伸

　　一二级联动还有一种“广式”玩法——旧改（三旧改造、城市更新、工改等等）。

　　综合来说各种玩法都大同（楼盘）小异，比如深圳（楼盘）更新项目，对比一二级联动的优势是提前100%锁定二级土地，但风险增加主要体现在项目最终获批的前期投资上；而具体工作一二级更多地对接政府、更新旧改更多对接集体经济组织等等。

　　每一个城市、甚至每一个区县都有差异化的政策和模式。建议由区域公司充分扎根后进行项目筛选决策。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）