乐购：RR商业地产 梦工厂公司解析(6)
时间:2024-04-19 09:39 来源:网络整理 作者:墨客 点击:次
商业运营商进入商业地产领域，除了高额的投资利润回报是要素外，深层次还有一个主要因素，那就是商业运营商要比其他二类投资者更加理解商业业态的需求，利用他们对商业的熟知，从而有效解决了商业地产项目的选址与立项、规划与设计、招商与推广、运营与管理四个重要环节，为项目最终实现资本运营奠定了良好的专业基础。 截至目前，中国的商业地产投资发展速度应该说是全球最快的，但运营与管理水平还是相当的低层次。这也是自2004年以来，国外大量资本进入中国商业地产领域实行收购重组时所遇到的瓶颈，多业态的商业综合体的运营管理缺陷，制约了商业地产项目的稳定成长以及生存问题。 乐购与宜家家居进入商业地产的方法和渠道有所不同，主要区别在于投资开发周期的长与短，凸显了商业地产项目的投资效率。虽然商业运营商进入商业地产投资开发领域拥有先天的优势，但是这一类的投资开发商也将面临着投资成本控制、业态定位与业态组合难等跨行业整合的尴尬。因为自身的优势业态并非能够成为每一个商业地产项目的主力业态，这对于组合其他业态具有很大的难度。 此前，万科地产与深国投、摩根斯坦利、沃尔玛联合打造的发展商+投资商+运营商的商业地产投资开发模式，对于中国商业地产行业的专业化健康发展或许会有很好的借鉴和促进意义。 但是不管何种模式，最终都是要解决中国商业地产选址与立项、规划与设计、招商与推广、运营与管理、投融资与资本运营五大操盘环节的专业化分工和专业化管理，从根本上和系统上完善中国商业地产的投资开发，凸显商业地产项目的资本化和价值最大化。 乐购：RR商业地产 梦工厂公司解析 本刊记者 缪舢 / 文 6 2010-02-01 “房地产开发公司靠天吃饭。” 2009年12月14日，当国务院常务会议遏制房价暴涨的“国四条”正式公布后，一位开发商告诉记者，他当时第一个反应是“又要变天了”，山雨欲来风满楼。 果然，3天后的12月17日，财政部联合国土部、央行等五部委下发通知，将开发商拿地首付款比例提至5成。政府对房地产市场开始一步步收紧政策，地产类股票应声下跌，而王石预言地产泡沫将破的声音，更是加剧了房地产业的恐慌。 而就在同一天，全球第三大零售商乐购（TESCO）高调宣布，旗下地产公司在中国经营的第一个购地自建的大型购物广场，将于2010年1月在青岛落成开业，这是外资零售商在中国大规模购地自建并投入运营的第一个商业地产项目。 抄底商业地产 其实，在2004年乐购正式进军中国零售业务的同时，另一项针对中国商业地产业务的战略规划，也早在集团高层会议的讨论之中。2008年，乐购针对中国市场，专门制定了未来5年的发展规划，启动对中国商业地产投资的战略，并且由集团专门的地产公司负责，直接向董事会进行汇报，而不受区域总部的管辖。 乐购寻求在中国东部沿海零售业投资不足的大城市迅速扩张，虽然正是金融危机横扫全球、市场最惶恐不安的阶段，但乐购却逆市增资，大肆在中国东部沿海城市搜地。 进入2009年以后，乐购加快了它在商业地产的扩张步伐。目前，乐购已经签约了20个商业地产项目，打造出了一条完整的从广东到辽宁的东部沿海城市商业地产版图。 “未来10到20年，中国是乐购全球布局中非常重要的一部分。”乐购中国区副总裁庄南滨表示，针对中国市场制定的5年发展规划，虽然发生在金融危机之前，但乐购并没有因为金融危机而减少对中国市场的投资，而且如果有好的机会，总部都会保证中国商业地产的投资资金。 不断扩大的商业版图，让出现在公众面前的庄南滨显得神采飞扬。“相对来说，今年是乐购在中国取得实质性进展的一年，一方面门店开张速度在加快，另一方面商业地产投资也有很大成果，将来升值潜力很大，而且运营这样大型的购物中心，租金收入也很可观。” 有目共睹的是，在2008年下半年到2009年上半年，国内地产市场因国际金融危机的冲击而一度价格下跌、成交萎缩时，乐购坚定地看好中国未来，低价从各地开发商手上买地购楼，成功抄底中国商业地产。而开始于2009年下半年的中国资产价格又一轮非理性快速上涨期，乐购此前购买的商业地产项目仅土地资产一项就坐收数成浮盈。 客流也有商业价值 庄南滨告诉记者，乐购购买的商业地产项目，一般除了满足乐购自己的超市用地需求之外，还将其他的经营面积出租给商家，开设各类百货店、专卖店、美食店，以及电影院、健身房等娱乐、休闲场所。 (责任编辑：admin) |