“房地产开发公司靠天吃饭。”
2009年12月14日，当国务院常务会议遏制房价暴涨的“国四条”正式公布后，一位开发商告诉记者，他当时第一个反应是“又要变天了”，山雨欲来风满楼。
果然，3天后的12月17日，财政部联合国土部、央行等五部委下发通知，将开发商拿地首付款比例提至5成。政府对房地产市场开始一步步收紧政策，地产类股票应声下跌，而王石预言地产泡沫将破的声音，更是加剧了房地产业的恐慌。
而就在同一天，全球第三大零售商乐购（TESCO）高调宣布，旗下地产公司在中国经营的第一个购地自建的大型购物广场，将于2010年1月在青岛落成开业，这是外资零售商在中国大规模购地自建并投入运营的第一个商业地产项目。
抄底商业地产
其实，在2004年乐购正式进军中国零售业务的同时，另一项针对中国商业地产业务的战略规划，也早在集团高层会议的讨论之中。2008年，乐购针对中国市场，专门制定了未来5年的发展规划，启动对中国商业地产投资的战略，并且由集团专门的地产公司负责，直接向董事会进行汇报，而不受区域总部的管辖。
乐购寻求在中国东部沿海零售业投资不足的大城市迅速扩张，虽然正是金融危机横扫全球、市场最惶恐不安的阶段，但乐购却逆市增资，大肆在中国东部沿海城市搜地。
进入2009年以后，乐购加快了它在商业地产的扩张步伐。目前，乐购已经签约了20个商业地产项目，打造出了一条完整的从广东到辽宁的东部沿海城市商业地产版图。
“未来10到20年，中国是乐购全球布局中非常重要的一部分。”乐购中国区副总裁庄南滨表示，针对中国市场制定的5年发展规划，虽然发生在金融危机之前，但乐购并没有因为金融危机而减少对中国市场的投资，而且如果有好的机会，总部都会保证中国商业地产的投资资金。
不断扩大的商业版图，让出现在公众面前的庄南滨显得神采飞扬。“相对来说，今年是乐购在中国取得实质性进展的一年，一方面门店开张速度在加快，另一方面商业地产投资也有很大成果，将来升值潜力很大，而且运营这样大型的购物中心，租金收入也很可观。”
有目共睹的是，在2008年下半年到2009年上半年，国内地产市场因国际金融危机的冲击而一度价格下跌、成交萎缩时，乐购坚定地看好中国未来，低价从各地开发商手上买地购楼，成功抄底中国商业地产。而开始于2009年下半年的中国资产价格又一轮非理性快速上涨期，乐购此前购买的商业地产项目仅土地资产一项就坐收数成浮盈。
客流也有商业价值
庄南滨告诉记者，乐购购买的商业地产项目，一般除了满足乐购自己的超市用地需求之外，还将其他的经营面积出租给商家，开设各类百货店、专卖店、美食店，以及电影院、健身房等娱乐、休闲场所。
为打造一个不同于租地经营大卖场的品牌，乐购集团为在中国购地自建的商业购物中心设计了一个全新的中国品牌“乐都会”。将在2010年1月开业的青岛乐购购物中心正式的名称是青岛乐都会购物广场，是乐购在中国商业地产投资的一张新面孔，而未来抚顺、秦皇岛以及其他签约的20个在建商业地产项目都将以乐都会的品牌统一亮相。
乐购集团的业务运营，实行的是国际上新兴的“RR”商业模式。第一个“R”代表零售（Relail)，第二个“R”代表房地产（Realestate)。商家买地购楼自建购物场所，一部分建筑面积用于自身经营大型购物场所，其余部分则用来招商收取租金，把客流价值转化为新的收益。
“出现RR模式，最主要的一个原因是商业企业品牌价值的延伸。以前大卖场有一个重要的商业价值没有被充分利用，就是客流的价值，大卖场的业态具有很强的聚客能力，大量的客流能够产生很多随机购买冲动和其他消费需求，在这个基础上，就衍生出了商业地产的概念。”中国连锁经营协会秘书长裴亮说。
中国是最重要的市场
根据乐购中国公司公关事务负责人黎佳女士透露的数字，截止到目前，乐购集团在中国拥有20个签约的商业地产项目，按平均每个商业地产项目建成大型购物中心需要投资4到5亿元计算，20个商业地产项目投资近100亿元。
目前中国门店数超过乐购的外资零售商，只有沃尔玛和家乐福，但沃尔玛、家乐福大多是租赁地产经营，自购地产较少。比沃尔玛和家乐福迟很多年才进入中国零售业的乐购，虽然在中国的零售门店规模上还落后于它的老对手，但激进的乐购另辟一条快速扩张的通道，只用不到2年时间就投资百亿元、坐拥20个商业地产项目，完成了追赶沃尔玛、家乐福的历程。